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Recht postfaktisch: Eigene Villa auf geleastem Grundstück

Recht postfaktisch: Eigene Villa auf geleastem Grundstück

PUGNATORIUS-KOLUMNE-TOPAusländern ist der Landerwerb in Thailand verboten. Die Ausländergesetze verbieten aber nicht den Erwerb eines Hauses. Daher ist der Eigentumserwerb der Villa auf geleastem Land eine sinnvolle Struktur für ausländische Investoren.

So oder ähnlich hört man es vom Makler, liest es im Internet, und so rühmen sich vermeintliche Villaeigentümer in Pattaya, Hua Hin und an anderen attraktiven Strand- und Insellagen. Ist es aber tatsächlich wahr oder „postfaktisch“, eine schöne Umschreibung für unrichtig?

Das deutsche Vorbild

Das thailändische Zivilrecht, der Civil & Commercial Code, hat deutsche Wurzeln, und daher lohnt es sich immer, zum Vergleich die deutschen Rechtsvorschriften heranzuziehen. Auch das deutsche Recht unterscheidet – selbstverständlich – zwischen Haus und Grundstück. Grundstück und Aufbauten können getrennt verkauft und vermietet werden und sind auch getrennt bilanziert.

Wenn das Haus aber nicht nur provisorisch errichtet wurde und keine Räder hat, dann zählt es als unselbständiger Bestandteil des Grundstücks. Der Eigentümer des Grundstücks ist dann gleichzeitig der Eigentümer des Hauses. Eine abweichende vertragliche Regelung ist nicht möglich. Da hilft auch keine notarielle Vereinbarung. Grundstückseigentum und Hauseigentum können nur durch den Abriss des Hauses wieder getrennt werden.

Die rechtliche Trennung ist allerdings in zwei Ausnahmefällen doch möglich: Einerseits im Rahmen einer Eigentumswohnung (weil es dazu ein spezielles Gesetz gibt), und andererseits durch Vereinbarung und Registrierung eines Erbbaurechts. Wie der Name schon andeutet ist dieses Erbbaurecht vererbbar und ermöglicht die Errichtung des eigenen Hauses auf fremdem, nämlich gepachtetem Land.

Die thailändische Kopie

Zurück nach Thailand. Wie ist es im thailändischen Recht geregelt? Die unangenehme Antwort lautet: Leider genauso. Auch nach thailändischem Recht klebt das Hauseigentum untrennbar am Grundstückseigentum, wenn keine der beiden Ausnahmen eingreifen. Die Eigentumswohnung heißt in Thailand bekanntlich Condominium Unit, und das Erbbaurecht ist im thailändischen Zivilgesetzbuch als „Superficies“ geregelt. Bei der Villa auf geleastem Grundstück liegt beides typischerweise nicht vor – ein Blick auf die Rückseite der Grundstücksurkunde (Chanote) schafft Klarheit.

Das bedeutet für den Investor, dass ihm seine Villa gar nicht „richtig“ gehört. Sie ist nicht vom registrierten Leasingvertrag erfasst, nicht sein rechtliches Eigentum und kann daher bestenfalls als Pseudoeigentum bezeichnet werden. Die Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer kann man so verstehen, dass der Resident so behandelt werden soll, als wäre er Eigentümer, aber das ist natürlich nicht das Gleiche. Die Unterschiede zeigen sich insbesondere, wenn der Grundstückseigentümer in eine Schieflage gerät oder das Grundstück veräußert.

Wenn das Obige aber nun ist, wie es ist, warum wird es dann anders dargestellt? Damit es sich besser verkaufen lässt. Um das Gefühl nicht zu zerstören, dass die millionenschwere Investition nur zu einem zeitlich begrenzten Nutzungsrecht in einem fremden Land führt. Und weil man in seinem eigenen Haus vielleicht besser schläft als in einem fremden.

Worauf stützt sich aber die Auffassung, dass es trotzdem gehen soll? Zum einen darauf dass dies durch das Ausländerrecht ja nicht verboten sei. Aber dies ist ein Scheinargument. Das Ausländerrecht verbietet auch keinen Immobilienmietvertrag für mehr als 30 Jahre – trotzdem ist es nicht möglich.

Zum anderen wird eine Vorschrift des thailändischen Rechts herangezogen, die eine direkte Entsprechung im deutschen Recht hat und eigentlich etwas ganz anderes aussagt, nämlich sogenannte Scheinbestandteile definiert. Den Mietvertrag als „Recht an fremden Land“ anzusehen, erfordert schon eine große Naivität oder eine nur auf das gewünschte Ergebnis gerichtete bewusste Uminterpretation.

Der Ausländer kann im blauen Hausbuch als Resident eingetragen, die Baugenehmigung kann auf seinen Namen ausgestellt sein, er kann Darlehensnehmer und Finanzgeber für den Hauskauf oder die Hauserrichtung sein. Selbst Grundbuchbeamte sind manchmal bereit, hübsche Haus-Urkunden auszustellen. Gerne werden auch umfangreiche Identifikationsnachweise des Ausländers behördlich eingereicht, bis hin zur beglaubigten Geburtsurkunde. Ändert dies die rechtliche Beurteilung, oder ist dies nur Kosmetik und Tünche auf einer rechtlich eindeutigen Eigentumslage? Der Leser möge hierzu seine eigene Antwort finden.

Konsequenzen?

Welche Folgen sollte man nun aus dieser Erkenntnis ziehen? Vielleicht besser gar keine, da man sich seine Illusionen nur ungern zerstören lässt. Eigenes Heim, Glück allein. Mit dem Makler oder gar dem Grundstückseigentümer zu streiten wird in aller Regel auch wenig Erfolg versprechend sein. Es bleibt die Möglichkeit, über eine Umstrukturierung nachzudenken. Entweder durch Eintragung eines Erbbaurechts (Superficies), oder gleich durch Gründung einer thailändischen Gesellschaft und den Vollerwerb von Grund und Boden und allen Aufbauten, wenn dies im konkreten Fall machbar ist.

Dies ist der erste Beitrag der Reihe „Recht postfaktisch“. Wir werden aufzeigen, dass viele lieb gewonnene Auffassungen zum thailändischen Recht stärker beeinflusst sind von den Erwartungen ausländischer Investoren als von den staubtrockenen Regelungen des thailändischen Gesetzbuches.

Von Dr. Ulrich Eder

Für Nachfragen steht der Autor unter 0066 (0) 22 07 26 47 und unter der E-Mail-Adresse kanzlei@pugnatorius.com gerne zur Verfügung.

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