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Recht postfaktisch – Die falsche Grundstücksregistrierung

Recht postfaktisch – Die falsche Grundstücksregistrierung

Grundstückseigentümer ist der, dessen Name auf der Grundstücksurkunde (Chanote) steht.“ Diesem einfachen Konzept folgen Grundstückskäufer, wenn sie sich beim Landkauf lediglich den Inhalt der Grundstücksurkunde übersetzen lassen. Ist diese Aussage aber tatsächlich wahr oder „postfaktisch“, eine schöne Umschreibung für unrichtig?

Die Bedeutung des Grund-stückskaufvertrages für den Eigentumsübergang

Grundstücksübertragungen erfolgen durch Abschluss eines Grundstückskaufvertrages und anschließende Eintragung beim Grundbuchamt auf der Rückseite der Chanote-Urkunde. Eine gesonderte dingliche Übertragungserklärung („Auflassung“), wie man es aus dem deutschen Recht kennt, ist in Thailand nicht vorgesehen. Der wirksame Grundstückskaufvertrag plus eine ordnungsgemäße Eintragung führt somit zum rechtsbeständigen Eigentumsübergang. Aber damit ist noch nicht alles gesagt.

Während der Grundstückskaufvertrag in Deutschland vor einem Notar beurkundet werden muss, bedarf es in Thailand lediglich einer schriftlichen Vereinbarung sowie eines beliebigen Zeugen. Es ist daher nicht ganz selten, dass der von rechtlichen Laien erstellte Grundstückskaufvertrag unwirksam ist. Das Spektrum der Unwirksamkeit reicht von der irrtümlich falschen Grundstücksbezeichnung, falschen Parteiangaben über andere Unwirksamkeitsgründe bis zur bewussten Falschangabe des Grundstückskaufpreises.

Wenn es zur Eigentumsübertragung sowohl eines Vertrages wie auch einer Eintragung bedarf, so hat dies zur Folge, dass ein unwirksamer Vertrag trotz formell richtiger Registrierung auf dem Chanote nicht zum Eigentumsübergang am Grundstück führt. Die Eintragung führt nicht zur Heilung des unwirksamen Vertrages. Die Unterlagen des Grundbuchamts sind somit auf Dauer unrichtig. Die natürliche oder juristische Person, die offiziell als Eigentümer registriert ist, ist es also in Wirklichkeit gar nicht.

Die rechtliche Beurteilung verkompliziert sich dadurch, dass es neben der privatschriftlichen Vertragsversion eine zweite Kurzversion gibt, die beim Landamt erstellt wird. Wenn es keine Privatversion gibt, dann mag man auf die Idee kommen, dass die registrierte Kurzversion als wirksamer Ersatz verwendet werden kann. Wie belastungsfähig diese Idee ist, sollte im Einzelfall entschieden werden.

Sonderfall Formunwirksamkeit

Ein häufiger Vertragsmangel ist in Thailand die bewusste Unterdeklarierung des Kaufpreises. Um Gewinnsteuern und Übertragungsgebühren zu reduzieren, wird ein erheblich geringerer Kaufpreis angegeben, als tatsächlich vereinbart und gezahlt wird. Hiervon profitiert in Wesentlichen der Verkäufer, aber der Käufer lässt sich regelmäßig in diese strafrechtlich problematische Vorgehensweise gutmütig mit einbeziehen. Mitgegangen, mitgefangen, mitgehangen.

Warum ist der richtige Kaufpreis für die Wirksamkeit der Eigentumsübertragung relevant? Die Antwort liegt im Erfordernis eines schriftlichen Vertrages. Wenn ein falscher Kaufpreis auf der Urkunde steht, ist der schriftliche Vertrag unwirksam, da er so nicht zwischen den Parteien gewollt ist. Und der tatsächlich gewollte Vertrag ist ebenfalls unwirksam, da er nicht schriftlich verfasst wurde.

Diese Problematik ist auch in Deutschland nicht unbekannt. Deutsche notarielle Grundstückskaufverträge sind nicht selten wegen unterdeklarierten Preisangaben formunwirksam. Nach einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung wird ein deutscher formunwirksamer Vertrag jedoch seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Eine parallele Regelung findet sich im thailändischen Recht nicht und, wie oben erwähnt, kennt das thailändische Recht eine derartige „Auflassung“ überhaupt nicht.

Die örtlichen Grundbuchämter sperren sich regelmäßig gegen eine Grundbuchübertragung zu einem Verkaufspreis, der unter den amtlichen Schätzwerten liegt. Dies lässt den Rückschluss zu, dass es nicht zu beanstanden sei, wenn (beispielsweise innerhalb der Familie oder zwischen Konzerngesellschaften) ein bewusst niedriger amtlicher Schätzwert vereinbart wird.

Es ist aber nicht dasselbe, ob man einen niedrigen Kaufpreis vereinbart und zahlt, oder einen hohen Kaufpreis zahlt und verdeckt. Anders gesagt: Die ehrliche Übertragung unterhalb des Verkehrswerts ist erlaubt, legitimiert aber nicht automatisch auch die Übertragung zu einem nur vorgetäuscht niedrigen Kaufpreis.

Konsequenzen

Es wird unterschiedlich beurteilt, ob und woraus sich eine Heilungswirkung der Registrierung für den formunwirksamen Grundstücksvertrag ergeben soll. Die Konsequenzen sind nicht groß, sie sind riesig. Wer der Auffassung von der wundersamen Selbstheilung nicht folgen will, steht in manchen Provinzen Thailands vor flächendeckend unwirksamen Grundstücksübertragungen.

Das Grundstücksrecht hat für diesen Fall die Möglichkeit der sogenannten „Ersitzung“ vorgesehen. Danach erfolgt der Eigentumserwerb allerdings nicht durch die Eintragung, sondern durch zehnjährigen tatsächlichen Besitz. Dies ist für den ausländischen Grundstückskäufer eine unerträglich lange Wartezeit des Bangens und Hoffens.

Auf der ganzen Welt forschen Anwaltskanzleien unter dem Begriff „Title Search“ nach dem richtigen Eigentümer eines Grundstücks. Hierbei geht es neben der Historie der Grundstücksurkunde um die Rechtmäßigkeit der in der Vergangenheit erfolgten Grundstücksübertragungen. Wer glaubt, dass diese zeitaufwändige Tätigkeit ausgerechnet im Land des Lächelns dadurch vereinfacht und abgekürzt werden kann, dass lediglich eine Übersetzung des Urkundeninhalts erstellt wird („Title Report“), der verkennt, dass Thailand im Grundstücksrecht eher ein Dschungel als ein Paradies ist. Ob thailändische Gerichte in späteren Jahren dennoch eine außergesetzliche Schutzbedürftigkeit ausländischer Steuerhinterzieher bejahen werden, mag der Leser selbst beurteilen.

Dies ist der vierte Beitrag der Reihe „Recht postfaktisch“. Auch die nächsten Beiträge werden aufzeigen, dass viele lieb gewonnene Auffassungen zum thailändischen Recht stärker von den Erwartungen ausländischer Investoren beeinflusst sind als von den staubtrockenen Regelungen des thailändischen Gesetzbuches.

Für Nachfragen steht der Autor gerne zur Verfügung:
Tel. +66 (0) 22 07 26 47
Email an Kanzlei Pugnatorius
Pugnatorius

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