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Recht postfaktisch: Der vererbte Leasing-vertrag

Recht postfaktisch: Der vererbte Leasing-vertrag

Der Leasingvertrag über das Grundstück ist vererblich, wenn man ihn sachgerecht gestaltet.“ Auf dieser Basis schließen Ausländer im vorgerückten Alter in Thailand langjährige Mietverträge für ihre Parzelle ab, um dort eine Villa zu errichten bzw. kaufen. Ist diese Aussage aber tatsächlich wahr oder „postfaktisch“, eine schöne Umschreibung für unrichtig?

Der Mietvertrag ist kein dingliches Recht

Austauschverträge, beispielsweise Arbeitsvertrag, Sprachlehrgang oder Mietvertrag enden, wenn der Arbeitnehmer, der Sprachschüler oder der Mieter sterben. Mit dem Tode kann man nicht mehr arbeiten, nicht mehr thailändisch lernen und auch nicht mehr wohnen. Der jeweilige Vertrag endet daher automatisch. Niemand wird erwarten, dass der Erbe am Arbeitsplatz oder in der Schule erscheint, um die Tätigkeit des Verstorbenen fortzusetzen. Und der Erbe wird auch nicht in die Wohnung des Verstorbenen einziehen.

Der auf 30 Jahre angelegte und bezahlte Grundstücksleasingvertrag kann also beim unerwarteten Mietertod schon nach wenigen Wochen zu Ende sein. Wenn der Mietzins vorausgezahlt wurde, dann könnte man über eine Rückzahlung in die Erbmasse nachdenken. Die Verträge sind aber so gedacht (nicht immer so formuliert), dass eine Zahlung für 30 Jahre Mietzeit erfolgt, unabhängig davon, ob sie vollständig in Anspruch genommen werden kann.

Die thailändische Rechtsprechung sagt es deutlich: Ein Mietvertrag benötigt zwei Parteien. Er überlebt nicht den Tod des Mieters. Für den Vermietertod gibt es dagegen eine gesetzliche Regelung: Kauf bricht nicht Miete und der Grundstückserbe steigt in die Rechtsposition des Vermieters automatisch ein.

Die Unsterblichkeitsklausel gibt es nicht

Mit dieser richtigen Feststellung könnte jetzt der Beitrag zu Ende sein. Dieses Ergebnis ist aber wenig hilfreich, um Investitionen in thailändische Mietmodelle zu befördern. Daher wird diese schlichte Feststellung durch die Aussage relativiert, dass es doch anders sein könne, wenn man es nur anders gestalte. Baron von Münchhausen habe sich schließlich am eigenen Schopf aus dem Sumpf ziehen können. Gleichermaßen könne eine klug formulierte Klausel im Vertrag den Wegfall des ganzen Vertrages verhindern.

Der simple Mietvertrag wird hierzu zu einem besonderen persönlichen Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter veredelt. Für einen Vermieter sei es ach so wichtig, wer denn seine Immobilie bewohnt. Der Mietvertrag ende bei Mietertod daher nicht etwa aus dem einfachen Grund, dass eine Vertragspartei nicht mehr existiert. Sondern, weil die besondere Vertrauensperson des Vermieters wegfällt. Wenn dann die Parteien durch eine Unsterblichkeitsklausel im Mietvertrag auf diesen Vertrauensbonus verzichten, dann überlebe der Mietvertrag sogar den Mietertod.

Das Ganze klingt reichlich gekünstelt. Und genau das ist es auch. Eine reine Scheinbegründung, um ein gewünschtes aber falsches Ergebnis zu rechtfertigen. Weil sein soll, was nicht sein kann. Das deutsche Mietrecht hat für diesen Fall ausdrückliche soziale Schutzvorschriften für die Familienangehörigen; das thailändische Mietrecht hat dies nicht.

Die angekündigte Gesetzesänderung ist ein Weckruf

In diesen Zusammenhang passt es perfekt, dass die thailändische Regierung im März 2017 eine Gesetzesänderung angekündigt hat. Der Mietvertrag solle zukünftig auf maximal 50 Jahre abgeschlossen werden können, da die Verlängerungsoption nach 30 Jahren ohnehin nur ein unsicherer Hoffnungswert sei. Und, für die Praxis viel wichtiger, solle die Mieterposition übertragbar und damit auch vererbbar ausgestaltet werden. Die angekündigte Gesetzesänderung – ob sie nun kommt oder nicht – ist die klare amtliche Absage an die Falschaussage, die Ver-
erblichkeit sei bereits jetzt möglich.

Es ist keineswegs sicher, dass es über kurz oder lang zu dieser Gesetzesänderung kommen wird. Vieles spricht dafür, dass alles beim Alten bleibt. Thailands Beharrungskräfte haben schließlich eine gute und lange Tradition. Wenn es für neue Grundstücksinvestitionen tatsächlich zum Immobilienleasing 2.0 kommen sollte, dann wird es für die Altfälle keine Fürsprecher mehr geben.

Die angekündigte Gesetzesänderung sollte daher als Weckruf verstanden werden, sich über die Mängel bestehender Investitionsstrukturen schnellstmöglich klar zu werden und eine Reparatur, sprich Umstrukturierung ins Auge zu fassen. Aktuell gibt es hierzu eine gewisse Bereitschaft auch auf Vermieterseite. Nach der Gesetzesänderung wird es voraussichtlich anders sein.

Es mag im Einzelfall sinnvoll sein, den Mietvertrag mit der Nachfolgegeneration neu abzuschließen.

Oder Kinder beziehungsweise eine Kapitalgesellschaft können als Mitmieter hinzukommen.

Dies ist der fünfte Beitrag der Reihe „Recht postfaktisch“. Auch die nächsten Beiträge werden aufzeigen, dass viele lieb gewonnene Auffassungen zum thailändischen Recht stärker von den Erwartungen ausländischer Investoren beeinflusst sind als von den staubtrockenen Regelungen des thailändischen Gesetzbuches.

Für Nachfragen steht der Autor gerne zur Verfügung:
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