Header Banner
Header Banner
Header Banner
Header Banner

Recht postfaktisch: Der unregistrierte Immobilienmietvertrag

Recht postfaktisch: Der unregistrierte Immobilienmietvertrag

Die Eintragung des Mietvertrags auf der Rückseite der Grundstücksurkunde gibt dem Mieter eine grundbuchfeste Absicherung.“ Diese beruhigende Zusicherung erleichtert dem Mieter die Entscheidung, die vereinbarte Miete für 30 Jahre im Voraus zu zahlen. Ist diese gut klingende Aussage aber tatsächlich wahr oder „postfaktisch“, eine schöne Umschreibung für unrichtig?

Es ist unbestreitbar, dass ein Grundstücksmietvertrag über mehr als drei Jahre stets registriert werden sollte. Dies muss aber nicht zwangsläufig bedeuten, dass der Mieter durch die Eintragung geschützt wird. Die Registrierung im Schuldnerverzeichnis dient selbstverständlich nicht dem Schuldnerschutz. Die (zukünftige) Registrierung des Fingerabdrucks beim Erwerb einer Telefonkarte nützt nicht dem Käufer. Die Zwangsphotographie der Einwanderungsbehörde am Flughafen dient nicht den Interessen des Reisenden. Warum sollte es bei der Mieterregistrierung anders sein?

Wirksamer Mietvertrag auch ohne Registrierung

Grundstücksmietverträge können für maximal 30 Jahre vereinbart werden. Ob der Mietzins vorausbezahlt wird und ob der Mieter Ausländer ist, spielt hierbei keine Rolle. Wenn der Eigentümer dem Mieter die Immobilie während der Mietdauer entzieht oder sich in anderer Weise nicht wie abgesprochen verhält, wird er vertragsbrüchig. Der Mieter kann dann zu Recht eine anteilige Rückzahlung der Miete verlangen. Es wäre auch erstaunlich, wenn es anders wäre.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob der Mietvertrag auf der Rückseite der Grundstücksurkunde (Chanote) eingetragen wurde. Wer in der Registrierung ein Wirksamkeitserfordernis sieht, wird durch den Wortlaut des Gesetzes widerlegt. Bei einem nicht registrierten Mietvertrag kann der Vermieter jedoch nach drei Jahren die Überlassung beenden, und der Mieter kann die Besitzüberlassung dann auch nicht mehr gerichtlich erzwingen. Ob der Mieter vor einem thailändischen Gericht in einem derartigen Fall mit Erfolg Schadensersatz verlangen kann, soll an dieser Stelle nicht abschließend beurteilt werden.

In der Vermeidung eines Nachteils liegt jedoch kein darüber hinausgehender Vorteil. Ein Ausländer, der eine Arbeitserlaubnis beantragt, um in Thailand zu arbeiten, erhält hierdurch offensichtlich keine bessere Rechtsposition als ein Thailänder, der keine Arbeitserlaubnis benötigt. Wer sich mit einem Regenschirm vor dem Wolkenbruch schützt, der kommt nicht trockener an als derjenige, der bei Sonnenschein wandert.

Die Registrierungsobliegenheit in einen Mietervorteil umzudeuten, ist unter Marketinggesichtspunkten raffiniert und trotzdem nicht richtig.

Unwirksamkeit trotz Eintragung

Mietverträge können aus vielen Gründen unwirksam sein. Es kann sich um eine inhaltliche Unwirksamkeit handeln, wenn die vereinbarten Vertragsklauseln gesetzeswidrig sind. Es kann sich auch um eine formelle Unwirksamkeit handeln, wenn die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten wurde. Ein unwirksamer Mietvertrag hat keine Rechtswirkungen. Dies gilt für registrierte Mietverträge gleichermaßen wie für nicht registrierte Mietverträge. Die Registrierung gibt dem Mieter also weder einen Vertrauensschutz noch eine Bestandsgarantie oder leichtere Durchsetzungsmöglichkeit. Der Mieter hat gar nichts davon.

So sehen es auch die thailändischen Gerichte. Erst kürzlich wurde in Phuket geurteilt, dass ein Grundstücksmietvertrag, der über 30 plus 30 plus 30 Jahre abgeschlossen wird und damit die gesetzliche Begrenzung auf einmalig 30 Jahre bewusst missachtet, rechtlich unwirksam sei. Und dies gilt dann folgerichtig ab dem ersten Tag der Mietdauer, trotz einwandfreier Registrierung auf der Rückseite der Chanote-Urkunde. Die Registrierung heilt den Fehler nicht, schützt das Vertrauen des Mieters nicht und macht seine Rechtsstellung somit in keiner Hinsicht besser.

Schutzwirkung der Eintragung

Die gute Nachricht zum Schluss ist, dass die Eintragung trotzdem schützt. Die schlechte Nachricht ist, dass nicht der Mieter geschützt wird, sondern nur ein thailändischer Grundstückskäufer. Ein potentieller Käufer kann nämlich mit Recht darauf vertrauen, dass nur diejenigen Grundstücksmietverträge über mehr als drei Jahre durchsetzbar sind, die tatsächlich auf der Grundstücksurkunde registriert wurden. Grundlage des Schutzes ist somit nicht der registrierte Grundstücksmietvertrag, sondern vielmehr das Fehlen einer Registrierung. Der Jurist spricht hier vom Schutz durch die negative Publizität der Eintragung.

Von einer grundbuchfesten Mieterstellung kann somit nicht zu Recht gesprochen werden. Der Vorteil der namentlichen Benennung des Mieters in amtlichen Dokumenten ist lediglich gefühlt – ein typischer Fall postfaktischen Denkens. Das Erfordernis der Registrierung stärkt weder den Gehalt des Mietvertrages noch die Rechtsposition des Mieters, sondern ist für ihn eine unschöne Belastung.

Es nützt dabei auch nichts, auf das thailändische Recht zu schimpfen. In Deutschland gibt es nämlich fast dieselbe Regelung. Wird der Mietvertrag in Deutschland für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, so muss dies schriftlich erfolgen, mit einer fortlaufenden Paginierung der Blätter, einer fortlaufenden Nummerierung der einzelnen Paragraphen oder gar einer festen Verbindung der einzelnen Vertragsblätter. Auch dies schützt aber nicht den Mieter, sondern nur den Käufer, der hierdurch sicherstellen kann, dass es zum vorliegenden Vertragsdokument keine Nebenabreden gibt.

Dies ist der dritte Beitrag der Reihe „Recht postfaktisch“. Auch die nächsten Beiträge werden aufzeigen, dass viele lieb gewonnene Auffassungen zum thailändischen Recht stärker von den Erwartungen ausländischer Investoren beeinflusst sind als von den staubtrockenen Regelungen des thailändischen Gesetzbuches.

Für Nachfragen steht der Autor gerne zur Verfügung:
Tel. +66 (0) 22 07 26 47
Schreiben Sie einen Email an Email an Pugnatorius
Zur Webseite von Pugnatorius
Am 7. März 2017 hält Dr. Ulrich Eder im Holiday Inn Hotel in Pattaya einen Vortrag zum Thema „Was passiert, wenn Thailands Zivilrecht strikt angewendet wird?
Der Vortrag findet überwiegend in englischer Sprache statt!

Ähnliche Beiträge