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Recht postfaktisch: Der Jahresrückblick

Recht postfaktisch: Der Jahresrückblick

Mit dieser Zusammenfassung wird die Beitragsreihe beendet. In elf Beiträgen wurden populäre Aussagen zum thailändischen Gesellschafts- und Grundstücks- sowie Leasingrecht auf den Prüfstand gestellt, die „postfaktisch“ sind, eine schöne Umschreibung für unrichtig.

Tücken des thailändischen Gesellschaftsrechts

Die „eigene“ Company Limited ist das Fundament praktisch jeder wirtschaftlichen Betätigung in Thailand. Warum der Ausländer hierbei die offensichtlich illegale, aber staatlich seit langem geduldete Nominee-Struktur wählt, obwohl es legale Alternativen gibt, ist rational kaum zu erklären. Im Augustheft wird erläutert, dass die eigentliche Gefahr im thailändischen Mitgesellschafter liegt, wenn auf eine Absicherung verzichtet wurde.

Auch nach der Schaffung der Gesellschaftsstruktur führt eine unrealistische Vorstellung von der Bequemlichkeit der gesetzlichen Rahmenbedingungen dazu, dass der postfaktisch denkende Ausländer auf jeglichen Schutz verzichtet. Wie im Oktoberheft dargestellt, können ihn ein Geheimbeschluss oder ein Scheinbeschluss jedoch faktisch enteignen.

Die Stellung als Geschäftsführer (Direktor) gibt Verantwortung, aber keine Machtposition. Bestimmt wird nur von dem, der in der Gesellschafterversammlung die Mehrheit hat. Die Erwartung des Direktors, er könne hier steuernd eingreifen, ist eine Illusion. Er muss es sogar dulden, wenn der (thailändische) Mitgesellschafter durch sein Handeln den Gesellschaftsbetrieb zum Erliegen bringt. Dies wurde im Novemberheft näher erläutert.

Der Erwerb eines Gesellschaftsanteils ist mehr als eine formularmäßige Umregistrierung beim Ministerium. Dies wird aber regelmäßig nur dann relevant, wenn es später zum Streit kommt. Wenn der Ausländer dann vor Gericht den Kürzeren zieht (oder das Gerichtsverfahren klugerweise vermeidet), sollte er die Schuld nicht im thailändischen Recht suchen. Im Septemberheft wurde dargestellt, dass in Thailand fast dieselben Formvorschriften gelten wie in Deutschland, aber schlichtweg ignoriert werden.

In Ergänzung hierzu wurde im Juliheft dargestellt, dass unwirksame Gesellschaftsstrukturen äußerst langlebig sein können. Die Möglichkeiten für eine spätere Heilung gibt es nicht. Auch die „Ersitzung“, ein auch aus Deutschland bekanntes Konstrukt, greift regelmäßig nicht. Zudem müsste hierzu zunächst fünf lange Jahre abgewartet werden. Auch bei der Blankoübertragung bleibt es bei der Unwirksamkeit, selbst nach erfolgter Registrierung.

Rechtsfallen im thailändischen Grundstücksrecht

Die Problematik der Ausländergesetzgebung wird in Thailand in manchen Fällen aufgebauscht, um unwirksame oder unsichere Investitionsstrukturen leichter zu vermarkten. Dies zeigt sich bei der Behauptung, eine reine Grundstücksholding sei in Thailand nicht erlaubt. Darunter versteht man eine Co., Ltd., die nur ein Grundstück hält und keine weiteren Geschäfte betreibt. In der Februarausgabe wurde aufgezeigt, dass es hierfür keinerlei stichhaltige Begründung gibt.

Der Januarbeitrag erörterte die Möglichkeit, Grundstück und Gebäude vertraglich zu trennen. Dies ist eine international übliche Steuergestaltung. Wenn das Grundstück einer thailändischen Gesellschaft gehört, so kann dennoch das Gebäude beim Ausländer versteuert werden. Dies kann soweit gehen, dass die Villa bei einer Offshore-Gesellschaft bilanziert wird und ein auf den Gebäudeanteil anfallender späterer Veräußerungsgewinn gänzlich steuerfrei behandelt wird. Postfaktisch ist jedoch die Vorstellung, hierdurch könne die thailändische Ausländergesetzgebung umgangen werden und der Ausländer wäre zivilrechtlicher Eigentümer der Villa.

Die Irrtümer des Grundstücks-Leasingvertrags

Die wichtigste Erkenntnis zum thailändischen Leasingvertrag ist, dass es ihn gesetzlich überhaupt nicht gibt. Thailand kennt lediglich einen Mietvertrag mit minimalem Mieterschutz. Dies gilt auch dann, wenn er über 30 Jahre abgeschlossen und vollständig vorausbezahlt wurde. Daher ist es eigentlich eine Selbstverständlichkeit, dass Rechte und Pflichten nicht auf die Erben des Mieters übergehen.

Nach Erscheinen des Beitrags im Mai hat sich der Oberste thailändische Gerichtshof in einer Entscheidung übrigens mit Möglichkeiten beschäftigt, dieses unerwünschte Ergebnis abzumildern oder zu vermeiden.

Die vermeintliche Schutzwirkung der amtlichen Grundbucheintragung eines langfristigen Mietvertrages gibt eine trügerische Sicherheit. Im Märzheft ist nachzulesen, dass die erforderliche Registrierung dem Mieter in keiner Hinsicht hilft, sondern ihn erstaunlicherweise eher belastet.

Um ein Grundstück zu erwerben, benötigt man in Thailand keinen Rechtsanwalt. Die rechtlichen Verhältnisse werden auf der Grundstücksurkunde (Chanote) behördlich dokumentiert, und der Kaufvertrag wird direkt im Grundbuchamt auf dem amtlichen Formular und vor den Augen des Grundbuchbeamten abgeschlossen. Was auf den ersten Blick absurd klingt, ist bei näherer Prüfung tatsächlich absurd falsch. Einzelheiten hierzu im Aprilheft.

Einschränkungen der Ausländergesetzgebung mit thailändischem Hartgeld zu umgehen, sollte eigentlich als offensichtlich unsinnig angesehen werden. Dass dies trotzdem häufig versucht wird, spricht mehr gegen die falsch beratenen Ausländer als gegen die thailändische Gesetzgebung. Ein typisches Beispiel ist das thailändische Erbbaurecht (Usufruct), dessen fast kostenfreie Verwendung die Grundstücksinvestition nicht absichert, sondern vielmehr erheblich gefährdet. Nachzulesen ist dies im Juniheft.

Die vielfältigen Reaktionen der Leser des HALLO-Magazins zeigen, dass viele lieb gewonnene Auffassungen zum thailändischen Recht stärker von den Erwartungen ausländischer Investoren beeinflusst sind als von den staubtrockenen Regelungen des thailändischen Gesetzbuches.

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