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Recht postfaktisch: Das kostenlose Usufruct

Recht postfaktisch: Das kostenlose Usufruct

Wer sein Haus auf den Namen seiner thailändischen Partnerin erworben hat, kann dies durch ein Usufruct nachträglich und fast umsonst absichern.“ Dies ist die beruhigende Aussage, um unüberlegte Gestaltungen an die Abkühlung der persönlichen Beziehung anzupassen. Ist diese Aussage aber tatsächlich wahr oder „postfaktisch“, eine schöne Umschreibung für unrichtig?

Das Usufruct ist kein thailändisches Heilmittel

Der lateinische Begriff stellt auf die Nutzung und die Früchte der Sache ab. Es handelt sich also um einen Nießbrauch. Erfunden wurde es im alten Römischen Reich, in dem Sklaven kein Grundstückseigentum erwerben durften. Das Nießbrauch gibt fast sämtliche Eigentümerrechte, allerdings zeitlich begrenzt auf den Tod des Berechtigten. Während die praktische Bedeutung dieser Interessenlage in Europa seitdem zurückgegangen ist, ist der Anwendungsbereich des Nießbrauchs in Thailand mit seiner Ausländergesetzgebung weiterhin aktuell. Hiermit endet dann aber auch der Vergleich von Sklaven und Ausländern in Thailand.

Das Usufruct kennt keine Begrenzung auf 30 Jahre. Man kann es mit einer gewissen Berechtigung als das „bessere Mietrecht“ ansehen. Mietrecht und Usufruct bedürfen beide der Eintragung auf der Rückseite der Grundstücksurkunde (Chanote) und sind beide nicht vererbbar. Die Ausübung der Nutzungsrechte kann an Dritte überlassen werden – sogar eine Vermietung des Nießbrauchs ist möglich.

Im Hinblick auf das thailändische Vermögensrecht der Familie ergeben sich in Thailand keine Besonderheiten. Es gelten die allgemeinen Grundsätze der Errungenschaftsgemeinschaft: Es wird hierbei unterschieden zwischen dem gemeinschaftlichen Vermögen (Sin Som Ros) und dem Privatvermögen (Sin Suan Tua). Die Einräumung eines Usufructs zwischen Ehegatten unterliegt ebenfalls dem Sonderkündigungsrecht zwischen (ehemaligen) Ehegatten, ausübbar maximal 12 Monate nach der Scheidung. Endgültig sicher ist dieses Nutzungsrecht also erst mit dem sicheren Tod der thailändischen Ehefrau.

Billig und unüberlegt wird nicht von Dauer sein

Während das Durchbrechen der 30-Jahres-Grenze nur für optimistische junge Ausländer einen greifbaren Nutzen gegenüber dem Leasing bietet, liegt sein entscheidender Vorteil scheinbar in seinem Kostenvorteil. Während bei einem 30-Jahres-Mietvertrag auf der Basis des Mietwerts nicht unerhebliche Registrierungsgebühren anfallen, so kann die Registrierung des Usufructs beim Grundbuchamt gegen Hartgeld erfolgen.

Die Eintracht der Stunde lässt sich bei thailändisch-ausländischen Ehen und Beziehungen nicht immer in die Zukunft fortschreiben. Viele ausländische Partner denken im Nachhinein darüber nach, wie sich eine Absicherung der von ihnen finanzierten Thailandimmobilie erreichen lässt. Dann wurden Haus und Grundstück bereits auf den thailändischen Namen registriert, und der Ehemann hat leichtsinnigerweise noch gegenüber dem Grundbuchamt schriftlich bestätigt, dass dies alles nunmehr zum Privatvermögen seiner Ehefrau gehören soll.

Die lebenslange Absicherung der Immobilie für den Preis eines Coffee-to-go klingt für den einen verführerisch, für den anderen verdächtig billig. Ist es tatsächlich möglich, die Reparatur der maroden Investitionsstruktur auf diesem einfachen Weg zu erreichen? Die Zustimmung der Grundstückseigentümerin sowie der Grundbuchbeamten vorausgesetzt – was beides keineswegs selbstverständlich ist.

Die Ausländergesetzgebung als Hindernis

Ausländern ist der Erwerb von Grundstückseigentum in Thailand untersagt, und das Grundstück darf auch nicht durch einen thailändischen Staatsbürger als Nominee gehalten werden. Die Grenzen der Strohmann-Stellung sind umstritten, und in der Praxis werden Nomineestrukturen ziemlich großzügig toleriert.

Wenn die Thailänderin dem Ausländer jedoch ohne Gegenleistung ein lebenslanges inhaltlich unbeschränktes Nutzungsrecht am thailändischen Grundstück einräumt, dann werden auch großzügige rote Linien überschritten. Ein stärkeres Indiz für die verbotene Nomineestellung am Grundstück (nicht am Usufruct) ist kaum denkbar. Die Gefahr, dass das Grundstück wegen Gesetzesverstoßes von den Behörden früher oder später eingezogen wird, ist bei einem nachträglichen unentgeltlichen Usufruct daher höher als bei praktisch allen sonst in Thailand üblichen Umgehungsgestaltungen.

Die Entscheidung, sich das Nutzungsrecht am Grundstück dadurch zu sichern, dass im Wege der (Rück-)Schenkung an den Ausländer ein Usufruct eingetragen wird, ist daher ein hochriskantes Vorhaben. Dieser Schnellschuss kann ganz schnell nach hinten losgehen.

Wie wäre es richtig gewesen? Die Strukturierung einer Investition im Wege einer Schenkung ist offensichtlich niemals der klügste Weg. Zumindest sollte am Anfang das Usufruct eingetragen werden und erst anschließend das nun belastete Grundstück verschenkt werden. Dieser Rat nutzt wenig, wenn es hierfür bereits zu spät ist. Der Ausländer kann sich aber Gedanken machen, warum man ihm das wohl nicht bereits vorher so geraten hatte.

Die nachträgliche Bestellung des Usufructs ist rechtlich einwandfrei, wenn sie zu einem angemessenen Preis vereinbart wird. Aber dies kostet einerseits Registrierungsgebühren und begründet andererseits eine Zahlungsverpflichtung gegenüber der Grundstückseigentümerin, der man das Grundstück bereits zuvor großzügig geschenkt hatte.

Dies ist der sechste Beitrag der Reihe „Recht postfaktisch“. Auch die nächsten Beiträge werden aufzeigen, dass viele lieb gewonnene Auffassungen zum thailändischen Recht stärker von den Erwartungen ausländischer Investoren beeinflusst sind als von den staubtrockenen Regelungen des thailändischen Gesetzbuches.

Für Nachfragen steht der Autor gerne zur Verfügung:
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