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Die gewinnlose Grundstücksgesellschaft

Die gewinnlose Grundstücksgesellschaft
Die gewinnlose Grundstücksgesellschaft

Eine thailändische Gesellschaft darf nur dann Grundstücke erwerben und halten, wenn sie gleichzeitig noch aktive Geschäfte betreibt. Falls sie jedoch nur zum Zweck des Grundstückserwerbs gegründet wurde, ist sie rechtswidrig.“

So oder ähnlich heißt es im Internet, und so hört man es auch als Begründung von denen, die eine Immobilie lediglich langfristig angemietet haben. Ist diese Aussage aber tatsächlich wahr oder „postfaktisch“, eine schöne Umschreibung für unrichtig?

Warum sollten die Gesellschafter einer thailändischen Gesellschaft gezwungen sein, ihre mehr oder weniger riskanten sonstigen Geschäfte über die Grundstücksgesellschaft abzuwickeln? Alle Eier in einen Korb zu legen, ist kaufmännisch offensichtlich unsinnig. Warum sollten dem Geschäftspartner Haus und Hof als Haftungsmasse in einem Rechtsstreit bereitstehen und hierdurch Gerichtsprozesse geradezu herausgefordert werden?

Gesellschaftsrechtliche Vorgaben

Wer nach einer Begründung fragt, erhält eine einfache Antwort: Weil es so im Gesetz stehe. Der gesetzliche Zweck zur Gründung einer thailändischen Gesellschaft liege nun mal in der Erzielung von Gewinnen. Durch das bloße Halten einer Immobilie seien aber keinerlei steuerpflichtige Gewinne zu erzielen. Eine derartige Gesellschaft sei inaktiv, wirtschaftlich praktisch tot. Daher sei dies illegal.

Der tatsächliche Blick in den thailändischen Civil & Commercial Code (CCC) gibt jedoch ein anderes Bild. Dort steht nicht, dass es der Zweck einer thailändischen Gesellschaft sei, Gewinne zu erzielen. Das Gesetz definiert vielmehr die thailändische Gesellschaft als Zusammenschluss von Personen, die einen gemeinsamen Gewinn untereinander aufteilen wollen. Es geht also nicht um die notwendige Erzielung von Gewinnen, sondern um die Aufteilung von tatsächlich erzielten Gewinnen. Das ist nun mal etwas ganz anderes.

Die Definition einer thailändischen Gesellschaft wurde, wie so vieles, direkt aus dem deutschen Recht übernommen. Die thailändische Definition findet sich genauso wieder für die deutsche Gesellschaft. Das thailändische Recht stellt hier keinerlei Besonderheit dar. Aus gesellschaftsrechtlicher Sicht ist die Grundstücksgesellschaft ohne Nebenbetrieb in Thailand genauso legal wie dies in Deutschland der Fall ist.

Es liegt hier auch kein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten vor. Der CCC gilt gleichermaßen für Thailänder und Ausländer. Ein derartiges Verbot der gewinnlosen Gesellschaft – wenn es sich aus dem CCC ableiten ließe – würde also auch eine Grundstücksgesellschaft mit rein thailändischem Gesellschafterkreis verbieten. Wer wollte denn so etwas ernsthaft behaupten?

Sonstige gesetzliche Regelungen

Wenn sich das vermeintliche Verbot nicht aus dem Zivilrecht ergibt, dann verbleiben das im thailändischen Grundstücksgesetz geregelte Immobilienrecht und die Regelungen für die Geschäftsbetätigung von Ausländern in Thailand. Vielleicht lässt sich ja hieraus Honig saugen?

Der thailändische „Land Code“ enthält bekanntlich eine lange Liste von Ausnahmeregelungen, die in der Praxis aber alle nicht einschlägig sind. Ein thailändischer Grundbuchbeamter lehnt die Eigentumseintragung daher zu Recht ab, wenn ihm vom Erwerber ein ausländischer Reisepass vorgelegt wird. Das thailändische Grundstücksgesetz regelt, wann einer thailändischen Gesellschaft dieselben Rechte zustehen sollen wie einem Ausländer. Dies ist gesetzlich kurios formuliert, da dem Ausländer der Grundstückserwerb ja gerade nicht möglich ist. Dieses „Recht zum Nichterwerb“ gilt es also tunlichst zu vermeiden.

Schädlich ist eine Ausländerbeteiligung von mehr als 49 Prozent. Schädlich ist es auch, wenn die Gesellschaft mehr ausländische als thailändische Gesellschafter hat. Für eine dritte Einschränkung, dass es zusätzlich schädlich sei, wenn die Gesellschaft keine aktiven Geschäfte tätigt, gibt es im Land Code nicht den Hauch einer Andeutung. Beim besten Willen lässt sich eine derartige Aussage nicht aus diesem Gesetz herleiten.

Um die obige Behauptung zu retten, bleibt also nur als letzter Rettungsanker, dass sich dies aus dem „Foreign Business Act“ (FBA), also dem thailändischen Ausländergeschäftsgesetz ergeben könnte. Das Halten eines Grundstücks ist aber keine Geschäftstätigkeit, weder eine Dienstleistung noch eine Produktion oder ein sonstiges Business. Der ausländische Gesellschafter kann eine Offshore-Gesellschaft in Hongkong sein – weit jenseits des Anwendungsbereichs der thailändischen Ausländergesetze. Der FBA verbietet keinen ausländischen Vermögenserwerb, sondern nur eine ausländische Geschäftstätigkeit.

Die Empfehlung, in der Grundstücksgesellschaft zusätzlich aktive Geschäfte zu betreiben, ist daher nicht hilfreich, sondern schädlich. Hierdurch wird der Anwendungsbereich des Foreign Business Acts erst begründet. Diesen Fehler sollte man daher möglichst vermeiden.

Konsequenzen der Rechtslage

Warum wird aber am vermeintlichen Verbot einer „reinen“ Grundstücksgesellschaft so verbissen festgehalten? Warum werden angebliche Anforderungen der Ausländergesetzgebung missbraucht, um Ausländer davon abzuhalten, eine solide und legale Grundstücksgesellschaft zu errichten?

Grundstücksentwickler machen es sich gerne einfach, um die langfristige Vermietung ihrer Villen zu vermarkten. Da wird die stabile Gesellschaftsstruktur als „Firmenkonstrukt“ verächtlich gemacht, um sie abzuwerten. Gleichzeitig wird die bloße Vermietung zum „Leasehold“ aufgewertet, um diese als marktfähig zu deklarieren.

Beides kann aber durch einen Blick in das Gesetz vom Kopf wieder auf die Füße gestellt werden.

Dies ist der zweite Beitrag der Reihe „Recht postfaktisch“. Auch die nächsten Beiträge werden aufzeigen, dass viele lieb gewonnene Auffassungen zum thailändischen Recht stärker von den Erwartungen ausländischer Investoren beeinflusst sind als von den staubtrockenen Regelungen des thailändischen Gesetzbuches.

Für Nachfragen steht der Autor gerne zur Verfügung:
Tel. +66 (0) 22 07 26 47
Email an Kanzlei Pugnatorius
Pugnatorius
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Siehe dazu bitte weitere Informationen unter ROTARY und Veranstaltungen

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